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　　中海瑞文里今天开盘，现场还是非常热闹的，咱们就静待开盘成绩。今天就来详细聊一下与中海瑞文里一起打包拿的北侧地块--中海玉华玖章，这个定位更高端的盘，到底怎么样？能对得起高端的定位吗？

　　上网查了一圈，都是围绕着一半山一半城，西山、八大处香山，四季青西山别墅区等高大上的概念往上套，全景舱豪宅概念，高得房率。虚虚实实，让好多买房人弄不清楚，到底那个是西瓜，那个是芝麻。很容易没考虑清楚，被割韭菜。

　　中海玉华玖章属于石景山的新盘，面积段是：157平米-239平米。意味着总价大约：1000万-1700万（很典型属于改善的定位）。石景山能与之匹配，形成竞品的盘有南侧的长安玖章面积段183平米-236平米（总价大约：1200万-1700万），西侧的元玺的面积段是：120平米-195平米，中海寰宇天下-天境面积段是：119平米-196平米。

　　而与中海瑞文里、璟悦长安、长安源境属于面积段错配的关系。是：119平米-196平米。

　　2025年6月5日，北京市石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块（F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地、A334托幼用地。土地面积：7.97万平米，地上建筑面积：16.46万平米，起拍价：45.23亿元）。这里其中的640地块就是现在建设的中海玉华玖章。属于F2公建混合住宅用地（占地面积：1.88万平米，地上建筑面积：6.59万平米，建筑高度：60米，绿化率：30%。其中配建4867平米的商业服务）。

　　最终：北京鑫安兴业房地产开发有限公司（这个企业背后依然是中海新城）底价托底45.23亿元拿下地块。不限价。楼面价：2.89万/平米（这个是除去酱油品子的幼儿园和商业配建地块的价格）。

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　　①、地块分布：这四块地中，其中648、649、650地块紧邻。这里建成了中海瑞文里（其中649地块是幼儿园，648是中海瑞文里的西区，650是中海瑞文里的东区）。

　　640地块就是现在建设的中海玉华玖章。属于F2公建混合住宅用地（占地面积：1.88万平米，地上建筑面积：6.59万平米，建筑高度：60米，绿化率：30%。其中配建4867平米的商业服务）。

　　②、石景山的拍地经历了过山车，中海玉华玖章达到了最低点：从2023年的多家热抢，楼面价基本在4.2-4.3万/平米左右徘徊，随后虽然是一家托底拿下，但是楼面价一路上涨，到2024年5月22日的中海长安玖章和长安源境，虽然是中海新城托底拿下，但是楼面价达到4.6万/平米，进入2025年石景山的拍地楼面价一路下滑。璟悦长安楼面价3.69万/平米（比长安玖章楼面价低了0.91万/平米）。

　　到了中海瑞文里和中海玉华玖章楼面价到了2.9万/平米（直接比长安玖章低了1.7万/平米。这两个盘都有酒店和商业的配建），没有最低只有更低。

　　③、销售价格--这个才是关键：这里的指导价之前是7.48万/平米-7.8万/平米。实际销售价格也还是从7万/平米+，一路回调到现在的6.2万/平米（之前的盘由于楼面价高，这个价格基本算是降到底了，再降价基本就是亏钱了--5.4万/平米的中海寰宇天下，中海绝对是亏钱的）。2025年的低楼面价为开发商保住了一些利润，同时也给开发商预留了折扣空间。

　　大的位置是西五环和西六环之间，属于石景山的苹果园板块。八大处路的东侧，永引渠南路的南侧。

　　①、宏观的板块位置--宣传的很牛，西侧和北侧西山国家森林公园高绿化，就是隔壁海淀别墅高单价（保值性还很高）。但是微观就...!

　　中海玉华玖章属于石景山的苹果园板块，北侧是隔着永定河引水渠的八大处区域（八大处属于西山南麓的山脚下的区域，这里不仅仅是寺庙聚集，这里也是军事单位将聚集区域），背靠着西山。因此背靠这里也被开发商大肆宣传为，文化脉络之上的“一半西山一半城”（西山国家森林公园、香山公园、八大处公园连接在一起，这里容纳了北京城区四分之一的古树名木，西山区域更是有着约98.5%的森林覆盖率）。

　　项目的西侧沿着永定河引水渠，翻过法海寺森林公园和福寿岭，模式口区域，是永定河所在模式口区域（这里一路也是森林覆盖+古街区）。

　　项目的东侧区域是隔着五环路就是海淀的西山片区，这里由于紧邻西山，因此小区不仅数量比较少，更多的是低容积率的别墅区域。也被成为香山别墅区（设立也属于京城九大别墅区之首。别墅说白了就是要的独特甚至不可复制的资源--这里的必然是背靠西山，属于海淀区域，也算是近郊别墅区）。这里的别墅均价都在12万/平米以上，最高可达20万/平米（甚至更高单价，好多看似挂牌价到了20万/平米，实际成交则相对低一些）。圈层相对稳定明确，居住的舒适度也比较高（楼盘不仅抗跌，保值率也是很高了）。

　　项目的南侧是沿着永定河的首钢园区域。这里也是凭借冬奥会的春风，进行了工业区换新颜的改造（这里不仅仅举办了冬奥会，也还是中国国际服务贸易交易会的常驻地）。

　　总之：把地图缩小，中海玉华玖章所在的板块位置还是非常优秀的，西侧和北侧紧邻国家级别的森林公园，最关键是多个公园串起来，成为天然的高绿化覆盖区域。东侧是海淀的西山别墅区（这里也是低容积率别墅聚集，大片的绿化，未来也不准备大面积开发的区域），最关键是这些别墅的单价从10万/平米至20万/平米不等（这些都是大面积，意味着总价更高）。南侧是永定河畔的首钢园区域（改造升级后的板块，潜力逐步显现出来）。宏观面看着东西南北都非常宏伟，深度怀疑开发商是不是卖低了。非常值得买的区域。这是大部分大V个大家展示的内容。

　　②、楼盘周边--微观这里属于石景山，周边是3-6万的老破小聚集。超过1000万总价的算稀缺。

　　楼盘所在的区域是石景山的苹果园区域，而不是海淀的西山区域。楼盘的北侧是隔着永定河的八大处区域，这里不仅有保险产业园。而且也聚集着军工单位和之前的老小区（这些老小区挂牌单价基本在3.6万/平米至4.9万/平米之间），后来拆迁和未开发的区域建成了保险产业园区。同时也有少量的品质改善社区和叠拼别墅社区。但是单价基本在5-8万/平米（还有一些小产权房，实际成交会比这个低一些）。

　　板块的西侧是沿着永定河引水渠的两侧形成的产业区域（这里布局的是一些军工高新技术产业、银行保险业、首钢遗留下的产业）。东侧是公园+空地+喜悦学府限竞房。隔着五环就是海淀的宝山片区。

　　南侧是杨庄区域和八角街道区域，这里属于石景山的老城区，因此这里是以老房子为主（这里的平均单价在3.8万/平米-4.1万/平米之间）。老破小和2000年左右的次新聚集区域+北方工业大学+首钢工学院+沿着阜石路两侧的商业配套设施（这么多年通过修建阜石路，拆迁之后基本是配建了商业、公园、写字楼等基础设施为主）。这里的挂牌单价从3.7万/平米-6.3万/平米不等，总价：180万-800万不等（实际成交价格会比这个低一些，少量的例如鼎城世家总价650万-1400万之间）。

　　总之：这里近距离的周边小区主要还是以刚需为主（单价基本在3.5万/平米-6万/平米之间，主要的总价段是：180万-700万之间，极其少量的单价在6万/平米，通过大面积总价达到1000万以上）。并且在楼盘的东、西、北侧区域形成了一些产业布局（互联放+军工+首钢+银行保险产业）。

　　这次新盘中海玉华玖章的定位面积段是：157平米-239平米。意味着总价大约：1000万-1700万。这个必然是这个板块的最高定位盘（对于开发商的优势是数量少，去化的压力会小一些）。

　　【深度剖析】石景山西黄村中海瑞文里横向对比，多少钱入手才明智？（一）拍地+板块分析篇#N4540

　　之前已经详细写了石景山西黄村板块的发展历史，这里就不再重复了。直接给出结论。

　　这里属于西黄村北侧的外围区域，周边的历史发展悠久。也是属于风水宝地，由于紧邻永定河引水渠，远离首钢园区，因此地块也没被污染。周边建设了产业园区。这里属于酒店+住宅（住宅的规模相对比较小）。但是在近代这里的土壤也是被污染了，经过专业的土壤治理公司完成修复，符合住宅用地的国家标准。

　　石景山属于北京西部的一个区域，虽然属于城六区，但是随着首钢的搬走，这里的势能也是下降了不少，虽然借着2022年的冬奥会东风，也是把周边的首钢产业园利用起来，没再能形成大的产业发展。未来这里也就是凭借市区位置优势，吸引一点海淀的外溢高新技术产业。西侧和北侧是西山，限制了其大的发展空间（未来北京还是主要以东侧和南侧为主）。

　　石景山的发展规划是一轴是长安街及延长线，一带，西山永定河文化带，多点组团式发展。因此位于西黄村地块及周边属于多点的区域，而不是发展带。

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